Как избежать ошибок при работе с готовым проектом дома?

Пять простых правил для тех, кто не готов «закапывать» деньги в землю, а геолого-геодезическое исследование считает ключевым этапом строительства дома.

Порой обращение в строительную компанию с готовым проектом дома приносит только головную боль — смета значительно отличается от запланированной. И дело даже не в «жадных» строителях, а в существенных ошибках самого проекта, которые приводят к удорожанию строительства. Что делать в такой ситуации — рассказывает директор компании «Золотое сечение» Леонид Галыгин:

В строительном бизнесе существуют три категории клиентов:

  «есть идея»

  «есть участок»

  «есть участок и готовый проект»

Последняя категория — люди, которые заказали проект, но в результате получили некачественный продукт. Обычно заказчики сталкиваются с двумя проблемами:

• Проектирование выполнено с ошибками. Самая страшная из них - неправильно подобранный тип фундамента, или вообще отсутствие данного раздела. Обычно так происходит, когда заказчик приобретает типовой проект и не проводит его адаптацию к участку. Это как игра в рулетку, никто не знает, что будет с таким домом через несколько лет. Пример такого проекта можно посмотреть здесь, с этим проектом к нам пришли клиенты, конечно пришлось его доработать, а фактически создать заново.
• Проект можно реализовать, только стоимость строительства будет в 2 раза выше первоначальной сметы. Ситуация возникает, когда нет детальной информации (описания фундамента, конструктивных узлов, спецификаций, не указан состав пола, стен, перекрытий, перегородок и т.д.), а значит, смету можно считать как угодно. Этим и пользуются недобросовестные прорабы. Схема проста: реальная сумма расходов снижается намеренно, чтобы получить объект в работу, а по ходу строительства смета начинает расти.

Проекты с фатальными ошибками встречаются достаточно редко. А вот ситуаций, когда смета может превышать запланированную в 2 раза — намного больше.

На что обращать внимание, чтобы получить качественный проект и построить дом по адекватной стоимости?

1. Скупой платит дважды.

Хороший проект просто не может стоить менее 800 рублей за м² и выполняться без изыскательских работ (геология и топосъемка). Содержание каждого раздела строго регламентировано, а любые нарушения влекут за собой изменения в проекте (если вам повезло и строители обнаружили их до того, как дом был построен) и, как следствие, удорожание. Когда к нам приходит клиент с готовым проектом — мы обязательно проводим его экспертизу. Наши специалисты оценивают, насколько подробно и точно описаны разделы и есть ли нарушения. Пример правильно описанного проекта вы можете посмотреть здесь и самостоятельно оценить уровень исполнения купленного вами продукта.

2. Три кита проектирования

Хотите построить красивый, функциональный и прочный дом? Тогда вы должны получить у проектировщика три документа: «Архитектурные решения», «Конструкции Рабочие» и «Проект земельного участка». Это необходимый минимум.

Но чаще всего заказчику продают только «Архитектурные решения» и называют это проектом. Стоит он дешево, но и построить дом на его основе невозможно. Рынок изобилует картинками, а строителям нужны чертежи, термо-технические расчеты по стенам, сечения и площади армирования фундамента, глубина нахождения грунтовых вод и прочая детальная информация. Смотрите, как это должно выглядеть.

3. Архитектурный раздел: чем больше — тем лучше

Именно здесь показаны конструктивные элементы здания с послойным описанием каждого узла. Для примера — перекрытия между этажами. Строители должны понимать, какую именно технологию заложил в это здание архитектор (деревянные или железобетонные). Для этого необходимо получить подробное описание каждого слоя, состав узла. А на практике заказчик получает планы, фасады, разрезы и на этом всё!

Помните! Чем меньше информации в этом разделе, тем больше шансов посчитать смету неверно, либо стать жертвой «мудрых» прорабов, которые выполнят расчеты с максимальной выгодой для себя.

4. Экономить на конструктивной части проекта — себе дороже

Для разработки раздела «Конструктивные решения» нужны квалифицированные специалисты, работа которых стоит дорого, поэтому на нем экономят как архитектурные бюро, так и частные специалисты.

КР влияет на несущую способность здания, но мы постоянно видим проекты, в которых этот раздел есть лишь частично, например, без фундамента.

Кто виноват? Клиент решил не платить за геолого-геодезическое исследование. Проектировщик «нарисовал» фундамент на свой вкус, не понимая какой тип грунта на участке и где находятся грунтовые воды.

Просадочные грунты на вид ничем не отличаются от суглинка. Но при намокании они превращаются в кисель, что и приводит к неравномерной осадке фундамента. В результате стены могут пойти трещинами, а сам дом признать аварийным и непригодным для жилья.

Задумайтесь, геология стоит 30-60 тысяч рублей, геодезия от 3 до 5. Нужно ли экономить 65 тысяч при строительстве дома стоимостью в несколько миллионов рублей?

Без геологии проектировщик перестрахуется и заложит усиленный фундамент, а значит, «закопает» в землю ваши деньги. В нашей практике были случаи, когда на дом в два этажа закладывали фундамент, который способен выдержать пять. Если посчитать экономику, то это несколько сотен тысяч рублей.

Без геодезии и топосъемки невозможно определить точные границы участка, продумать благоустройство, посадку дома относительно дороги и соседних участков, спланировать естественное отведение сточных вод. Вы ведь не хотите построить дом, а потом судиться с соседями из-за нарушения градостроительных норм?

5. Проект земельного участка (ПЗУ) — залог грамотного благоустройства

В раздел ПЗУ входит посадка здания и все, что с этим связано: схема благоустройства, привязка к кадастровым точкам участка, специфика развития вашего района согласно градостроительному плану. И здесь тоже не обойтись без геодезии.

Пример проекта ПЗУ

Чтобы продемонстрировать важность этого раздела, расскажу реальную историю нашего клиента, который заказал проект в московской студии. Он отказался от ПЗУ, а мы в ходе экспертизы выяснили, что дом нужно будет поднять на 50 см — только так получилось бы реализовать идеи заказчика в оформлении двора.

Стоит рабочим ошибиться всего на 20 см при укладке садовых дорожек и ваш бассейн уже не встанет, придется уменьшать его размеры. Если вы хотите чувствовать себя во дворе комфортно, то стоит подумать и о таких вещах, как расположение забора, высадка правильных растений, которые изолируют вас от соседей. А для этого нужно заказывать раздел «Ландшафтный дизайн», а для создания уютной атмосферы в доме — «Дизайн интерьера».

Мы всегда работаем над проектом комплексно — освобождаем заказчиков от рутины, проектируя дом от несущих конструкций до инженерных систем, дизайна, оформления ландшафта. За 6 месяцев мы строим дом, который полностью соответствует требованиям градостроительных норм, СНиП и пожеланиям заказчика.